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- Servidumbre de vista tras derribar la casa.

Publicado por el arquitecto en Las servidumbres. · 12/10/2011 14:26:43

RUFO Pregunta:

He tirado una vivienda que tenía en estado ruinoso y he empezado a construir la nueva, utilizando para ello la cimentación y el sótano que estaban bien. Por la parte este linda con un paso a una finca de propiedad privada, donde ya había construida una ventana y da también la tercera agua del tejado. Mi pregunta es si tengo algún derecho a esa ventana y tejado.




El Arquitecto Responde:

La servidumbre de vista se alcanza cuando se puede demostrar que la ventana en cuestión lleva allí más de 20 años, y normalmente va asociada a la ventana que había, una vez derribada, al construir una nueva vivienda, la cosa se complica; la nueva ventana debería respetar la normativa actualmente vigente, lo que implica que las ventanas tendrían que abrirse a las distancias definidas por la normativa urbanística actual, que normalmente son de al menos 2 metros a los linderos, aunque lo habitual son 3 metros.

A mi parecer, lo idóneo es que hubieras mantenido el hueco de algún modo, sin derribarlo, conservando la servidumbre; de existir ésta (por lo de los 20 años).

Por otro lado, si la nueva vivienda se está construyendo sin ningún tipo de licencia, para el ayuntamiento la obra sería ilegal, y no podrías reclamar nada.

La verdad es que el tema de las servidumbres está cargado de no poca complejidad legal, y de hecho entra dentro del ámbito de trabajo de los abogados; por ello y para más información te dejo a continuación un enlace donde se habla con más detalle de las servidumbres: webjuridico.net.



En dicho enlace se menciona para las Servidumbres de luces y vistas que:

“Las servidumbre de luces suponen la existencia de huecos para tomar luz del predio vecino, y la de vistas, abrir ventanas o huecos para gozar de vistas a través del fundo vecino, e impedirle toda obra que la merme o dificulte.

Luces y vistas en pared medianera (compartida con el/los vecinos):
-Para poder abrir ventanas o huecos en dicha pared se requiere el consentimiento del otro, u otros medianeros.

Luces y vistas en pared propia:
Huecos de tolerancia: El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos siempre que:
•Estén a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos.
•Sus dimensiones sean de 30 cm en cuadro y
•Tengan reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.

Distancia mínima del predio dominante:
•No se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino, si no hay al menos dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. La distancia se cuenta desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, o desde la línea de estos donde los haya.
•Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 cm de distancia, contada desde la línea de separación de las dos propiedades.

Distancia de respeto del predio sirviente:
•Cuando por cualquier título se hubiera adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no puede edificar a menos de tres metros de distancia. La distancia se toma igual que lo dispuesto para el predio dominante.”


De todas formas, lo ideal es que tuvieras documentación (fotos, escritos, etc) que acreditase que la servidumbre que mencionas existió desde hace más de 20 años, y que pudieras acercarte al arquitecto del ayuntamiento para preguntar por el asunto.






 
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