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- Comprar una casa en obras.

Publicado por el arquitecto en La compra. · 8/10/2011 14:10:11

Justi Pregunta:

Hola Buenas tardes, voy a comprar una casa de banco (retirada por impago), la casa en la nota simple sale que está en construcción.
He hablado con el técnico que está haciendo la obra y me comenta que con pagarle una cantidad de dinero que le dejó a deber el propietario me haría el Final de Obra; el cual, después, se entrega en registro y ya saldría inscrita como terminada

Mi duda es la siguiente:
¿Al vendérmela el banco tiene IVA?, ¿Se considera nueva?, ¿Cómo puedo enterarme, o a que departamento me tengo que dirigir?



El Arquitecto Responde:

Es un proceso que debes comprobar, porque, como irás viendo, es más complejo de lo que parece.

Al arquitecto le conviene decirte que con pagar lo que le deben basta. Pero cabe la posibilidad  de que te haya omitido algo y que una vez que hayas pagado se desentienda y te deje con los demás problemas que pudiera tener la vivienda.

Por ello asegúrate primero siguiendo estos pasos que te dejo debajo.

Está claro. Si en la Nota Simple que te han dado en el registro dice que la casa está en construcción, quiere decir que se encuentra inacabada, o que le faltan trámites para que el ayuntamiento la pueda dar por terminada, y que por tanto aun no puede emitir la correspondiente Licencia de Primera de Ocupación.

Vale; supongamos que la casa ya está terminada; y que solo falta pagar a los técnicos Directores de la Obra (no lo olvides son dos: arquitecto y aparejador) para que éstos te emitan el obligado Certificado de Final de Obra.

Pues bien, en muchas ocasiones las obras se quedan incompletas, a pesar de estar terminadas porque aun teniendo el Certificado de Final de Obra, el Ayuntamiento no puede aceptarlo porque tras visitar el arquitecto del ayuntamiento la obra, ésta no se ajusta al proyecto, incumpliendo alguna normativa. Aunque se supone que el Certificado de Final de Obra debería ceñirse a la realidad y garantizar que todo cumple. Para este caso te aconsejo que te asegures antes por ti mismo.

1º- Tienes que  es solicitar una copia del proyecto al banco o al arquitecto, luego te la pedirá el notario, así que te la tienen que dar; y puede que te la cobren a ti.  

2º- Ir al ayuntamiento para asegurarte de que la obra se está ejecutando atendiendo a la normativa aplicable, y que en su momento se recogía en el proyecto; o si por el contrario esto no fuera así, si has de modificar algo porque alguna normativa haya cambiado. Solicita una visita del técnico del ayuntamiento, o pídele que te diga que documentos necesita;  es muy posible que te pida que contrates a otro arquitecto que te haga el informe para llevarlo al Ayuntamiento (son así de chulos).
Así mismo pregunta en el Ayuntamiento si la licencia de edificación original sigue vigente o no, y qué gastos tendrías que hacer para solicitar la Licencia de Primera Ocupación, y que luego te pedirá el notario.

3º- Comprueba que el antiguo propietario no tiene deudas anteriores que puedan pasar a ti; como por ejemplo: impagos al constructor, o algún oficio. Pregunta a la constructora o al banco, (En el banco te dirán quien construyó la casa).

4º- Pregunta en el notario que documentación necesitarás para redactar las escrituras de la vivienda. Cuéntale tu situación. Te ayudarán.

5º- Comprueba que las instalaciones están totalmente terminadas, y que son funcionales; solicita del electricista, y el fontanero los correspondientes boletines para Industria de las instalaciones de calefacción, y electricidad. Si aun no las tuvieran te tocaría pagarles para que te los hicieran.

En caso de que todo vaya bien:
- El constructor te confirmará que no tiene deudas asociadas a la casa para cobrate.
- El banco te venderá la casa y te cobrará el IVA correspondiente (pregunta en el mismo banco si ya viene incluido en el precio que te daban; normalmente no es así).
- El arquitecto y el aparejador tendrán que hacerte el Acta de Final de Obra.
- El fontanero y el electricista te tendrán que presentar la aprobación de industria a las instalaciones que hayan hecho.
- Tendrás que solicitar la Licencia de primera ocupación en el Ayuntamiento llevando la documentación que te solicite (entre otras cosas: el mencionado Acta de Final de Obra). - Con lo que te dé el ayuntamiento, los planos de la vivienda, y el acta final de obra podrás presentarte ante el notario para el registro de la vivienda.
- Después lo llevarás al Registro de la Propiedad, y éste se lo comunicará a la oficina del Catastro quien te informará de que se te ha incluido catastralmente como propietario de la vivienda, y que se ha  asignado un código o número catastral al edificio.

Doy por hecho que el edificio se encuentra en España por lo que si aun te quedara alguna duda sobre el pago del  IVA te aconsejo que llames a la Agencia Tributaria, al enlace que te dejo debajo:

Direcciones y teléfonos del Centro de Atención Telefónica de la Agencia Tributaria de España.


Desde luego es un asunto complicado, ¿no crees?

Desde mi punto de vista el banco debería pagar al técnico y darte toda la información que necesites. Pero seguro que esto no pasará.






 
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